东营土地资源丰富，为何房价还这么高？

来源：吉屋网发布时间：2018-06-16 14:54:16

理想之城玉兰花园

东营8500元/平米

大型社区公园周边幼儿园

优惠网上报名，免费接送看房

拨号立享优惠

东营房价从2017年8月份后开始进入上升周期，到2018年6月分，东营新房均价已经上涨至6427元/㎡。

根据相关数据统计，东营市土地总面积1188.49万亩，人均占有土地6.43亩，是山东省人均占有土地的2.6倍。其中，农用地面积564.18万亩，占东营市土地总面积的47.47%；建设用地面积172.57万亩，占东营市土地总面积的14.52%；未利用地面积为451.75万亩，占东营市土地面积的38.01%。但是，东营在土地资源如此丰富的情况下，为什么还有如此之高的房价呢？！

u=1515426127,3074995213&fm=27&gp=0.jpg

一方面，并不是所有的土地都能用来给开发商开发住宅楼盘。如上上所说，建设用地面积172.57万亩，按照规划标准，其中的25%到40%划分为居住用地，可以用来开发。这样来算，大概有43到69万亩可以用来作为居住用地开发。然后我们还需要减去廉租房，科教文卫体等事业用地，减去工业商业开发用地，剩下的供开发居住用地的面积其实并不多。土地资源有限，相应的，土地交易价格也就会上升。

另一方面，土地不是你想拿就能拿；一般来说，土地由地方控制，通过拍卖等手段流入开发商手中。如果是通过拍卖的方式拿地，拍卖底价由地方决定，底价由这里会产生一个溢价率，溢价率越高，则土拍价格越高，未来建成住宅的底价就越高，一般来说，土地成本为开发成本的40%左右，如果溢价率高，则有可能达到60%，甚至更高。另外，虽然在再拿地的时候基本上已经规定了这个地方的容积率，但是规定的是范围。一般来说，只要实际容积率在这个范围内，就是没有问题的，所以，同样的小区，容积率越低，则价格越高。这两项基本决定了一个小区开盘时候的楼面价格。但是一般来说，楼盘的实际价格都会高于楼面价格。

再加上来自政策调整的冲击，导致一二线房地产商纷纷瞄准三四线城市布局，炒房客也随之跟进，所以，东营这样的三四线城市房价才会涨个喋喋不休。

东营土地资源丰富，为何房价还这么高？

推荐楼盘

理想之城玉兰花园